Wissen · Versteigerung, Stand September 2026

Zwangsversteigerung Schritt für Schritt

In der Zwangsversteigerung können Sie eine Wohnung deutlich unter Marktwert kaufen. Sie können auch zu viel zahlen, einen Mieter übernehmen, von dem Sie nichts wussten, oder ohne Zuschlag nach Hause gehen, weil Sie eine Regel übersehen haben. Hier ist der ganze Weg, von der Bekanntmachung bis zur Eintragung im Grundbuch.

Was in einer Zwangsversteigerung passiert

Zahlt ein Eigentümer seinen Kredit nicht mehr, kann die Bank beim Amtsgericht die Versteigerung beantragen. Das Vollstreckungsgericht verkauft die Immobilie dann öffentlich, geleitet von einer Rechtspflegerin oder einem Rechtspfleger, nach den Regeln des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Wer den Antrag gestellt hat, ist der betreibende Gläubiger, wer den Zuschlag bekommt, der Ersteher.

Genauso läuft eine Teilungsversteigerung, wenn sich Erben oder ehemalige Partner nicht über einen Verkauf einigen. Dort fehlt oft der Zeitdruck einer Bank, der Rest ist weitgehend gleich.

Objekte finden

Jeder Termin wird amtlich auf zvg-portal.de bekannt gemacht, dem gemeinsamen Portal der Länder. Sie suchen nach Bundesland und Amtsgericht. Bei den meisten Objekten finden Sie die Bekanntmachung, eine Kurzbeschreibung, Fotos und das Gutachten zum Herunterladen. Viele Amtsgerichte stellen ihre Terminlisten zusätzlich auf die eigene Seite.

Kostenpflichtige Dienste bündeln die Termine und schicken Ihnen neue Objekte per Mail. Praktisch, die Quelle bleibt aber das Portal. Notieren Sie sich bei jedem Objekt das Aktenzeichen, etwa 012 K 034/25. Damit finden Sie alles wieder und damit rufen Sie beim Gericht an.

Rechnen Sie damit, dass viele Termine ausfallen. Der Eigentümer zahlt, verkauft selbst oder die Bank lässt das Verfahren ruhen. Das gehört dazu.

Die Akte lesen

Das wichtigste Dokument ist das Verkehrswertgutachten, mit dem das Gericht den Verkehrswert festsetzt. Lesen Sie es ganz, nicht nur die Zusammenfassung. Worauf es ankommt, steht in Ein Gutachten lesen.

In die Akte darf jeder Einsicht nehmen, soweit es um die Mitteilungen des Grundbuchamts, die Anmeldungen und eingereichte Wertgutachten geht (§ 42 ZVG). Der Bundesgerichtshof hat im Mai 2026 entschieden, dass das Gericht personenbezogene Daten darin nicht schwärzen muss. Was Sie dort sehen, dürfen Sie aber nicht weiterverbreiten.

Sehen Sie sich mindestens an:

Grundbuch, Abteilung II: Rechte Dritter wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht. Bleiben sie bestehen, kaufen Sie sie mit.
Grundbuch, Abteilung III: die Grundschulden. Die des betreibenden Gläubigers und alles, was danach kommt, erlischt mit dem Zuschlag. Was davor steht, kann bestehen bleiben.
Nutzung: Wohnt der Eigentümer selbst dort, ist vermietet oder steht die Wohnung leer? Das Gutachten sagt es meist, aber nicht immer.
WEG: Hausgeld, Erhaltungsrücklage, beschlossene Maßnahmen. Fragen Sie die Verwaltung nach den Unterlagen, siehe WEG-Unterlagen prüfen.

Ein Recht auf Besichtigung gibt es nicht. Der Eigentümer darf Sie hereinlassen, muss aber nicht. Oft hat auch der Sachverständige nur von außen geschaut. Dann enthält das Gutachten Annahmen über das Innere, und die rechnen Sie vorsichtig.

Rechnen und die Obergrenze festlegen

Was Sie im Saal rufen, ist das Bargebot: der Betrag, den Sie an das Gericht zahlen. Was Sie die Wohnung tatsächlich kostet, ist mehr:

das Bargebot,
plus die bestehen bleibenden Rechte, die mit der Wohnung auf Sie übergehen, mit ihrem Kapitalwert,
plus Grunderwerbsteuer auf beides, Zuschlags- und Grundbuchkosten und 4 % Zinsen auf das Bargebot bis zum Verteilungstermin,
plus was die Wohnung braucht: Räumung, Renovierung, Monate ohne Miete.

Rechnen Sie von der Miete zurück auf Ihr Höchstgebot, bevor Sie hören, was die anderen im Saal bieten. Der Fünf-Zahlen-Check gibt Ihnen eine erste Obergrenze, und die vermietete Wohnung, ehrlich gerechnet zeigt, warum der Preis den Unterschied macht. Schreiben Sie die Grenze auf und nehmen Sie sie mit. Im Saal wird sie sonst nie niedriger.

Das niedrigste Gebot, das zugelassen wird, ist das geringste Gebot (§ 44 ZVG). Es deckt die Verfahrenskosten und die Rechte, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen. Ein niedrigeres Gebot zählt nicht.

Die 5/10- und die 7/10-Grenze

Zwei Regeln schützen Eigentümer und Gläubiger vor einer Verschleuderung. Beide rechnen mit Ihrem Bargebot plus dem Kapitalwert der bestehen bleibenden Rechte, nicht mit dem Bargebot allein.

5/10: Das Gericht versagt von selbst

Erreicht das Meistgebot nicht die Hälfte des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a ZVG). Es gibt einen neuen Termin. Bei 100.000 Euro Verkehrswert und ohne bestehen bleibende Rechte ist ein Gebot von 45.000 Euro im ersten Termin also sinnlos.

Ausnahme: Bietet ein Gläubiger selbst, etwa die Bank, zählt auch das mit, womit er bei der Verteilung ausfallen würde.

7/10: Ein Gläubiger kann die Versagung beantragen

Liegt das Meistgebot zwischen der Hälfte und sieben Zehnteln des Verkehrswerts, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch bei 7/10 gedeckt wäre, die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Tut er das, folgt ein neuer Termin, in der Regel drei bis sechs Monate später. Bei 100.000 Euro Verkehrswert trägt ein Gebot von 60.000 Euro dieses Risiko.

Im nächsten Termin gelten beide Grenzen nicht mehr. Aber nur, wenn sie vorher wirklich angewendet wurden: wenn das Gericht den Zuschlag aus einem dieser beiden Gründe schon einmal versagt hat. Wurde ein früherer Termin aufgehoben, verlegt oder eingestellt, gelten die Grenzen wieder. "Es ist der zweite Termin" heißt also nichts. Fragen Sie die Rechtspflegerin, ob die Grenzen schon einmal angewendet wurden.

Die Grenzen für Ihr eigenes Objekt berechnet der Zwangsversteigerungsrechner, mit bestehen bleibenden Rechten, Sicherheitsleistung und Grunderwerbsteuer auf Ihr Gebot.

Vorbereitung: Geld, Sicherheitsleistung, Papiere

Finanzierung klären. Nach dem Zuschlag müssen Sie innerhalb weniger Wochen zahlen. Eine Bank, die "wahrscheinlich" finanziert, reicht nicht. Mehr in Baufinanzierung für Kapitalanleger.
Sicherheitsleistung. Verlangt ein Beteiligter Sicherheit, und die Bank tut das fast immer, müssen Sie sie direkt nach Ihrem Gebot leisten: 10 % des Verkehrswerts (§§ 67, 68 ZVG). Bargeld ist ausgeschlossen (§ 69). Zulässig sind eine Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse, die vor dem Termin gutgeschrieben ist, mit Nachweis; ein Bundesbank- oder Verrechnungsscheck eines hier zugelassenen Kreditinstituts, frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt; oder eine unbefristete, unbedingte Bankbürgschaft. Fragen Sie die Gerichtskasse nach Kontonummer und Verwendungszweck.
Ausweis. Nehmen Sie Personalausweis oder Reisepass mit. Ohne gültigen Ausweis dürfen Sie nicht bieten.
Vertreten lassen. Das geht mit einer Bietvollmacht, deren Unterschrift öffentlich beglaubigt ist (§ 71 ZVG). Ein Notar erledigt das in wenigen Minuten.
Anrufen. Rufen Sie am Tag vor dem Termin beim Amtsgericht an: Findet er statt? Manchmal lohnt sich auch ein Anruf beim betreibenden Gläubiger. Banken verkaufen mit Zustimmung des Eigentümers manchmal lieber freihändig.

Im Termin

Der Termin beginnt mit dem Bekanntmachungsteil. Das Gericht verliest, was im Grundbuch steht, welche Ansprüche angemeldet sind, wie hoch das geringste Gebot ist und welche Rechte bestehen bleiben. Hören Sie genau zu: Das sind die Bedingungen, zu denen Sie kaufen. Weicht etwas von Ihrer Rechnung ab, rechnen Sie neu oder bieten Sie nicht.

Dann beginnt die Bietzeit. Sie dauert mindestens dreißig Minuten (§ 73 ZVG) und läuft, solange geboten wird. Sie rufen Ihr Gebot, das Gericht wiederholt es. Wird Sicherheit verlangt, legen Sie den Nachweis sofort vor. Nach dem letzten Aufruf schließt das Gericht die Versteigerung.

Bis zum Zuschlag kann der Gläubiger das Verfahren noch einstellen lassen (§ 30 ZVG), zum Beispiel wenn ihm das Meistgebot zu niedrig ist. Sie verlieren dann nichts außer Zeit.

Der Zuschlag

Das Gericht entscheidet im Termin oder in einem gesonderten Verkündungstermin, der höchstens eine Woche später liegen soll (§ 87 ZVG). Mit dem Zuschlag passiert vieles gleichzeitig:

Sie sind Eigentümer (§ 90 ZVG), auch wenn Sie noch nicht im Grundbuch stehen.
Gefahr, Nutzungen und Lasten gehen auf Sie über (§ 56). Versichern Sie die Wohnung noch am selben Tag.
Es gibt keine Gewährleistung. Ist das Dach undicht oder der Keller nass, ist das Ihr Problem (§ 56).
Der Zuschlagsbeschluss ist ein Vollstreckungstitel. Wohnt der frühere Eigentümer noch dort, können Sie damit ohne eigene Klage den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen (§ 93).

Gegen den Zuschlag ist innerhalb von zwei Wochen die sofortige Beschwerde möglich. Erst danach ist er rechtskräftig.

Nach dem Zuschlag bis zum Verteilungstermin

Etwa sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag folgt der Verteilungstermin, in dem das Gericht den Erlös an die Gläubiger verteilt. Bis dahin zahlen Sie 4 % Zinsen auf das Bargebot, ab dem Zuschlag (§ 49 ZVG). Bargebot und Zinsen müssen vor dem Verteilungstermin per Überweisung auf dem Konto der Gerichtskasse sein. Die Sicherheitsleistung wird angerechnet.

Zahlen Sie nicht, kann die Wohnung auf Ihr Risiko erneut versteigert werden. Was dabei weniger herauskommt, kann man von Ihnen verlangen.

Ist alles bezahlt, der Zuschlag rechtskräftig und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts da, ersucht das Gericht das Grundbuchamt, Sie als Eigentümer einzutragen und die erloschenen Rechte zu löschen.

Der Mieter

Ein bestehender Mietvertrag geht auf Sie über. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist (§ 57a ZVG), aber nur zum ersten zulässigen Termin, und der Kündigungsschutz gilt weiter. Sie brauchen also trotzdem ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Für Kapitalanleger ist das Recht selten nützlich. Rechnen Sie mit dem Mieter und der Miete, die da sind.

Achtung bei der Kaution: Am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie sie zurückzahlen, auch wenn der frühere Eigentümer sie Ihnen nie gegeben hat. Fragen Sie den Mieter nach dem Vertrag und dem Nachweis der Kaution.

Die WEG

Ab dem Zuschlag zahlen Sie das Hausgeld. Rückstände des früheren Eigentümers sind nicht Ihre. Die WEG bekommt sie zum Teil aus dem Erlös: bis zu 5 % des Verkehrswerts, im Rang vor der Bank. Alles, was nach dem Zuschlag fällig wird, zahlen aber Sie: Raten einer schon vorher beschlossenen Sonderumlage und eine Nachzahlung aus einer Jahresabrechnung, die erst nach dem Zuschlag beschlossen wird. Fragen Sie deshalb vor dem Termin nach laufenden Sonderumlagen.

Melden Sie sich nach dem Zuschlag bei der Verwaltung, der Versicherung, dem Versorger und der Gemeinde wegen der Grundsteuer.

Die Kosten im Überblick

Posten	Höhe
Bargebot	Ihr Gebot, zu zahlen vor dem Verteilungstermin
Zinsen	4 % im Jahr auf das Bargebot, vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin
Bestehen bleibende Rechte	Rechte, die auf Sie übergehen, mit ihrem Wert
Grunderwerbsteuer	3,5 % bis 6,5 % auf das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte, je nach Bundesland; siehe Kaufnebenkosten
Zuschlagsgebühr	Eine halbe Gerichtsgebühr, aus demselben Wert berechnet
Grundbuch	Kosten für Ihre Eintragung als Eigentümer
Makler und Notar für den Kauf	Keine. Einen Notar brauchen Sie nur für die Grundschuld Ihrer Bank
Räumung	Gerichtsvollzieher und Umzugsfirma, wenn der frühere Eigentümer nicht freiwillig geht

Fünf typische Fehler

Ohne schriftliche Obergrenze in den Saal gehen.
Nur das Bargebot rechnen und die bestehen bleibenden Rechte vergessen.
Im "zweiten Termin" unter 50 % bieten, obwohl die Grenzen nie angewendet wurden.
Die Sicherheitsleistung zu spät überweisen oder mit einem Scheck kommen, der zu alt ist.
Nicht nach laufenden Sonderumlagen fragen, die nach dem Zuschlag fällig werden.

Häufige Fragen

Wie viele Zwangsversteigerungen gibt es pro Jahr in Deutschland?

Argetra zählte 2025 bundesweit 14.082 Versteigerungstermine für Immobilien, 4,7 % mehr als die 13.445 im Jahr 2024. Etwa jeder fünfte Termin lag in Nordrhein-Westfalen. Ein Teil der Termine fällt aus, weil der Eigentümer zahlt, selbst verkauft oder der Gläubiger das Verfahren einstellt.

Beginnt das Bieten bei 70 % des Verkehrswerts?

Nein. Sie dürfen ab dem geringsten Gebot bieten: dem Betrag, der die Kosten des Verfahrens und die Rechte deckt, die dem Gläubiger vorgehen (§ 44 ZVG). Die 5/10- und die 7/10-Grenze betreffen den Zuschlag, nicht das Bieten. Unter der Hälfte versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen, zwischen der Hälfte und 7/10 kann ein Gläubiger die Versagung beantragen.

Entfallen die Grenzen im zweiten Termin?

Nur wenn das Gericht den Zuschlag in einem früheren Termin wirklich wegen einer der beiden Grenzen versagt hat (§ 74a Abs. 4 und § 85a Abs. 2 ZVG). Wurde ein früherer Termin aufgehoben, verlegt oder eingestellt, oder hat niemand geboten, gelten sie wieder. Fragen Sie im Zweifel die Rechtspflegerin oder den Rechtspfleger.

Wie leiste ich die Sicherheit?

Die Sicherheit beträgt 10 % des Verkehrswerts, nicht Ihres Gebots (§ 68 ZVG). Bargeld ist ausgeschlossen (§ 69 ZVG). Am einfachsten ist die Überweisung an die Gerichtskasse vorab: Der Betrag muss vor dem Termin gutgeschrieben sein, und Sie bringen den Nachweis mit. Das Amtsgericht Olpe bittet zum Beispiel, mindestens zehn Arbeitstage vorher zu überweisen, mit dem Aktenzeichen im Verwendungszweck. Ein Bundesbank- oder Verrechnungsscheck, frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt, oder eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bankbürgschaft sind ebenfalls zulässig.

Muss ich selbst im Termin sein?

Nein. Jemand anderes kann mit einer Bietvollmacht für Sie bieten. Die Vollmacht muss im Termin sofort durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden, sonst weist das Gericht das Gebot zurück (§ 71 Abs. 2 ZVG). Eine einfache Kopie oder eine Vollmacht mit einfacher Unterschrift reicht nicht.

Brauche ich in der Zwangsversteigerung einen Makler oder Notar?

Für den Kauf nicht. Sie erwerben mit dem Zuschlag vom Gericht, ohne notariellen Kaufvertrag und ohne Provision. Einen Notar brauchen Sie nur für die Grundschuld Ihrer Bank. Sie zahlen aber Grunderwerbsteuer, die Kosten für Zuschlag und Grundbuch und 4 % Zinsen auf Ihr Gebot bis zum Verteilungstermin.