Vermieten in Deutschland

Sie kaufen den Mieter mit

Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, treten Sie in den Mietvertrag ein, so wie er ist, mit allen Vereinbarungen: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Die Miete lässt sich wegen des Eigentümerwechsels nicht neu festsetzen, und der Mieter muss nicht ausziehen. Die Kaution geht mit der Wohnung auf Sie über (§ 566a BGB).

Lassen Sie sich deshalb vor dem Gebot den Mietvertrag geben und achten Sie auf:

• die Nettokaltmiete und die Vorauszahlungen für Nebenkosten;
• ob eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist, und wann die Miete zuletzt stieg;
• Rückstände, laufende Streitigkeiten und eine mögliche Mietminderung;
• ob der Mieter etwas darf, womit Sie nicht rechnen, etwa Untervermietung oder ein Haustier, und was zu Kleinreparaturen vereinbart ist;
• die Höhe der Kaution und wo sie angelegt ist.

Ein neuer Mieter: Mietspiegel und Mietpreisbremse

Maßstab für die Miete ist die ortsübliche Vergleichsmiete: was für vergleichbare Wohnungen in derselben Gemeinde gezahlt wird. Größere Städte halten sie in einem Mietspiegel fest, nach Lage, Baujahr, Größe und Zustand.

In Gebieten, die das Land bestimmt, gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): bei einem neuen Vertrag höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Bundestag hat sie bis Ende 2029 verlängert. Es gibt Ausnahmen (§§ 556e und 556f BGB): Eine höhere Vormiete dürfen Sie behalten, und die Bremse gilt nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, und nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Ein Mietvertrag ist in Deutschland in der Regel unbefristet. Befristen dürfen Sie nur mit einem Grund, den das Gesetz nennt, etwa späterer Eigennutzung (§ 575 BGB).

Die Miete erhöhen

Es gibt drei Wege, und Sie wählen einen pro Vertrag:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Sie begründen das Verlangen mit dem Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats Zeit zuzustimmen; die neue Miete gilt ab dem dritten Monat. Die Kappungsgrenze: in drei Jahren höchstens 20 % mehr, in bestimmten Gebieten 15 %.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Zwischen zwei Anpassungen liegt mindestens ein Jahr.
• Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Erhöhungen stehen vorab in Euro im Vertrag, jede Stufe mindestens ein Jahr.

Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit 60 m² ist für 7,00 Euro pro m² vermietet, der Mietspiegel nennt 8,00. Das sind 14 % mehr, innerhalb der Kappungsgrenze. Nach der Erhöhung erhalten Sie 60 Euro im Monat mehr, 720 Euro im Jahr, ohne dafür etwas zu kaufen. Genau diesen Spielraum wollen Sie beim Kauf sehen.

Nach einer Modernisierung

Verbessern Sie die Wohnung, etwa mit Dämmung, neuen Fenstern oder einem Aufzug, dürfen Sie 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). In sechs Jahren höchstens 3 Euro pro m² im Monat, oder 2 Euro, wenn die Miete unter 7 Euro pro m² lag. Kündigen Sie das mindestens drei Monate vorher an (§ 555c BGB).

Reine Instandhaltung zählt nicht: Ersetzen Sie einen defekten Heizkessel durch einen gleichwertigen, tragen Sie das selbst. Bei einem sparsameren Kessel zählt nur der Teil, der über den Ersatz hinausgeht.

Nebenkosten: was der Mieter zahlt und was Sie

Der Mieter zahlt die Betriebskosten, die im Vertrag stehen und die die Betriebskostenverordnung erlaubt: unter anderem Grundsteuer, Wasser, Müll, Reinigung, Hausmeister, Gebäudeversicherung und Heizung. Er leistet Vorauszahlungen, und Sie rechnen innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Jahres ab (§ 556 Abs. 3 BGB). Sind Sie zu spät, können Sie nichts mehr nachfordern.

Was Sie nie umlegen: die Kosten der WEG-Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen, und was in die Erhaltungsrücklage fließt. Das ist das nicht umlagefähige Hausgeld, und es belastet jeden Monat Ihren Cashflow. Der Fünf-Zahlen-Check rechnet standardmäßig mit 40 % des Hausgelds; im Dealmotor tragen Sie den echten Betrag aus der Jahresabrechnung ein. Mehr dazu in WEG-Unterlagen prüfen.

Seit 2023 teilen Sie auch die CO2-Kosten der Heizung mit dem Mieter (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Je schlechter das Gebäude, desto größer Ihr Anteil: von nichts bei einem sparsamen Gebäude bis 95 % beim schlechtesten.

Die Kaution

Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Der Mieter darf in drei Raten zahlen. Sie legen die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen an, und die Zinsen stehen dem Mieter zu. Am Ende des Mietverhältnisses dürfen Sie offene Forderungen abziehen, etwa Rückstände oder Schäden.

Kündigung

Der Mieter kann immer mit drei Monaten kündigen. Sie nur mit einem berechtigten Interesse (§ 573 BGB): Eigenbedarf für sich oder Angehörige, eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters wie ein deutlicher Rückstand, oder, in Ausnahmefällen, weil das Mietverhältnis eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert und Ihnen dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Ihre Frist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietzeit sechs und nach acht Jahren neun (§ 573c BGB).

Kaufen Sie eine Wohnung in einem Haus, das erst in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, als der Mieter schon dort wohnte, können Sie sich erst drei Jahre nach der ersten Veräußerung nach der Aufteilung auf Eigenbedarf berufen. In bestimmten Gebieten kann diese Frist bis zu zehn Jahre betragen (§ 577a BGB). Beim ersten Verkauf nach einer solchen Aufteilung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

Für einen Anleger ist der Schluss einfach: Rechnen Sie mit dem Mieter, der dort wohnt, nicht mit einer leeren Wohnung, die Sie teurer vermieten könnten.

Was das für Ihr Gebot bedeutet

• Rechnen Sie mit der Miete, die heute gezahlt wird, nicht mit der Miete im Exposé oder einem Versprechen des Maklers.
• Legen Sie sie neben den Mietspiegel. Liegt die Miete darunter, haben Sie Spielraum, in einem Tempo, das die Kappungsgrenze vorgibt. Liegt sie darüber, besteht ein Risiko bei einem neuen Mieter.
• Ziehen Sie das nicht umlagefähige Hausgeld, die Mietverwaltung, eine Instandhaltungsreserve und ein paar Prozent Leerstand von der Miete ab. Das macht auch der Dealmotor, und erst dann sehen Sie, was die Wohnung wirklich bringt.
• Lassen Sie einen Vertrag mit ungewöhnlichen Vereinbarungen, oder einen Mieter mit Rückstand, von einem Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie bieten.