Der Fünf-Zahlen-Check

Vom ersten Eindruck zu einem Gebot, das Sie begründen können

Der Fünf-Zahlen-Check rechnet mit festen Annahmen. Der Dealmotor in Plus rechnet mit Ihrer Wohnung und Ihrer Lage:

• Ihre eigene Finanzierung und Ihre Steuer, mit Ihrem tatsächlichen übrigen Einkommen;
• Renovierung mit der 15-Prozent-Grenze, Leerstand und das echte Hausgeld;
• ein Stresstest für Zins, Miete und Leerstand;
• zehn Jahre voraus, Jahr für Jahr: bis wann Sie zuzahlen, was Sie tilgen und was Ihr Vermögen macht;
• die Bieterkarte für den Versteigerungstermin, und Ihre Wohnungen speichern und per Link teilen.

So wissen Sie bei Ihrer ersten Wohnung, was Sie höchstens bieten und warum. Plus kostet 199 € im Monat und ist monatlich kündbar. Ist es Ihnen innerhalb von 30 Tagen das Geld nicht wert, bekommen Sie es zurück. Premium sucht zusätzlich für Sie, liest die Unterlagen und bereitet Ihre Anfrage für die Bank vor.

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So lesen Sie das Ergebnis

Die Rendite ist das, was Ihr Eigenkapital pro Jahr bringt, über zehn Jahre und nach Steuern. Darin steckt alles: was Ihnen jeden Monat bleibt oder was Sie zuzahlen, die Tilgung, die erwartete Wertsteigerung und der Verkauf am Ende. Kommen Sie auf 5 % oder mehr, erreichen Sie die Vorgabe. Zwischen 0 und 5 % sollten Sie genau hinschauen, unter 0 verlieren Sie Geld. Das Höchstgebot ist der Preis, bei dem Sie genau auf 5 % kommen.

Beim normalen Kauf geben Sie den Angebotspreis ein. Liegt er weit über dem Höchstgebot, ist das Ihr Verhandlungsspielraum oder ein Grund, weiterzusuchen.

Bei einer Versteigerung geben Sie den Verkehrswert aus dem Gutachten ein. Der Fünf-Zahlen-Check zeigt dann, wie viel Sie für 5 % im Jahr höchstens bieten können und welcher Anteil vom Verkehrswert das ist. Liegt er unter der Hälfte, bekommen Sie im ersten Termin keinen Zuschlag. Rendite, Cashflow und die Zeilen unter dem Ergebnis gelten für ein Gebot in Höhe des vollen Verkehrswerts; bieten Sie weniger, fällt alles besser aus. Wie die Grenzen der Versteigerung funktionieren, steht in Zwangsversteigerung Schritt für Schritt.

Ein negativer Cashflow ist nicht gleich ein schlechter Kauf. Zahlen Sie in den ersten Jahren jeden Monat etwas zu, tilgen Sie währenddessen einen Teil Ihres Kredits: Das ist Sparen. Unter dem Ergebnis steht, bis zu welchem Jahr Sie zuzahlen, wie viel insgesamt und welche Rendite ohne Wertsteigerung bleibt. So sehen Sie, ob der Kauf auch trägt, wenn die Preise nicht steigen.

5 % im Jahr ist die Standardvorgabe des Dealmotors. Sie ist eine Entscheidung, kein Naturgesetz. Wollen Sie jeden Monat Geld übrig behalten, wählen Sie in der App die Vorgabe auf Cashflow, zum Beispiel +50 im Monat nach Tilgung. In Die vermietete Wohnung, ehrlich gerechnet sehen Sie, was beides über zehn Jahre bewirkt.

Die Steuer rechnen wir mit Ihrem persönlichen Satz. Als Beispiel nehmen wir 45.000 Euro zu versteuerndes Einkommen ohne die Wohnung. Ein Verlust aus der Vermietung senkt dann Ihre Steuer auf das Gehalt, ein Überschuss wird mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert. Mehr dazu in Steuern auf Mieteinnahmen.

Womit der Fünf-Zahlen-Check rechnet

Fünf Felder reichen nicht für eine Entscheidung. Alles, was Sie nicht eingeben, ist fest eingestellt. Es sind Durchschnittsannahmen, keine Empfehlung:

• 80 % der Gesamtkosten finanziert, zu 4,2 % Zins und 2 % Tilgung im Jahr;
• 40 % des Hausgelds nicht auf den Mieter umlegbar (vor allem Erhaltungsrücklage und Verwaltung);
• 30 Euro im Monat für eine Mietverwaltung, 5 Euro pro m² und Jahr Instandhaltungsreserve und 2 % Mietausfall;
• keine Renovierung und keine Räumung;
• beim Kauf 3,57 % Maklerprovision und 2 % Notar und Grundbuch; bei der Versteigerung 1 % Kosten, 4 % Zinsen bis zum Verteilungstermin und zwei Monate Hausgeld ohne Miete;
• AfA 2 % auf 80 % des Preises; Einkommensteuer ledig, ohne Kirchensteuer und ohne Solidaritätszuschlag, der bei diesem Einkommen nicht anfällt;
• die Wohnung ist den eingegebenen Preis wert: beim Kauf den Angebotspreis, in der Versteigerung den Verkehrswert;
• der Wert steigt 1,5 % im Jahr, die Miete ebenfalls 1,5 % und die Kosten 2 %;
• am Ende des zehnten Jahres verkaufen Sie, mit 3 % Verkaufskosten und Steuer auf den Gewinn. Erst nach mehr als zehn Jahren ist dieser Gewinn steuerfrei.

Stimmt das Ergebnis, beginnt die eigentliche Arbeit: Gutachten, Unterlagen der WEG und der Zustand der Wohnung. Lesen Sie Ein Gutachten lesen und WEG-Unterlagen prüfen.